不動産投資「繰上返済」

私は2020年の春からワンルームマンションの購入を始めました。現在の所有数は3戸で、今年に4戸目の購入を考えています。昨日もお付き合いのある業者の担当者から、私の希望する物件が出たということで紹介されましたが、本日別の人で決まったとの連絡が入り、またしても見送る形になりました。（今年で2回目）。昨日の今日ですから、おいそれと現地に足を運んでいられないスピード感を感じさせられました。

さて、本日はそんな不動産投資における「繰上返済」を考えます。住宅ローンの繰上返済ではなく、投資用ローンを組んでのそれです。なぜこのテーマなのかですが、最近2冊立て続けにFIRE本と不動産投資本を読み、2冊とも繰上返済が勧められていたからです。ちなみに私は3戸とも、1回も繰上返済はしていません。そして今後も今のところ、するつもりはありません。

まずなぜFIRE指南本は、繰上返済を勧めるでしょうか。よく考えてみてください。入居者からの家賃収入でローンの返済を考えるのが投資の旨味なのに、なぜ自分で返済するのか？

それはただ単純に借金を背負っている重荷を減らしたいからという人もいれば、一日でも早く完済物件と化し、家賃収入を丸々手に入れたいからという人もいるでしょう。しかしどちらも違う答えがあります。それは「次に購入する物件の借入を可能としたいから」です。

まずFIREをしたい方は、ワンルームに絞っていえば、一戸の物件ではもちろん生活費として足りません。2戸目、3戸目、4戸目と増やし、完済物件を5戸くらいにしてようやくFIREと呼べます。一戸あたりの家賃を6万円とすると、5戸で30万円／月です。

そのような戦略をたどるなら、通常は会社員で年収の8倍～10倍までが借入上限額ですから、少しでも借入額を減らすことが、物件を増やすポイントになります。そして実際に不動産投資でFIREを達成した人は、めいっぱい借り入れて、せっせと繰上返済することで完済化させたことを述べられます。

それはそれで一つの戦略です。しかし私はどうも不動産投資に絞れません。投資というのは不動産だけでなく、金融投資やその他の現物投資、また暗号資産もまだ可能性は捨てきれません。そのように投資の対象を不動産に偏らせることが私にはまだ向かないという感じで、繰上返済に回すお金があるなら、そこは投資信託や債券などでバランスを取るべきでは・・と考えてしまいます。

ワンルームマンション投資では、よく東京の中古が勧められますが、それだって首都直下型地震や富士山や火山の噴火、少子高齢化、テレワークの普及等で今後も今と同じような需要が続くかはわかりません。このままいけば、それは地方よりは需要は望めるでしょうが、未来は不確定という一点につき、大枠のアセットアロケーションに、不動産だけという偏りは危ういです。

私が不動産投資をほそぼそと続けられるのは、金融投資とバランスが取れているからです。このバランス感覚こそが長続きする秘訣ですし、そもそもいろいろな対象を保持していたほうが興味・関心という点でも楽しいです。

私は現在FXはやっていませんが、円高になったらすぐさま「積立FX」を始めようと思っています。「積立FX」はトレードとは違い、ドルコスト平均法で毎日（毎月）堅実に外貨を購入するため「購入平均単価」を下げられ、外貨が上がったときに売ることも可能となります。

ただし先の話に戻りますが、不動産投資における投資用ローンは、通常、年収の8倍～10倍が借入の上限額です。ということは、繰上返済しなければ、戸数を増やすことはどこかでできなくなります。それでいいのか？という話になりますが、正直私的にはよくありません。そこでなんとか業者さんのパイプで提携先に善処していただくか、日本政策金融公庫などにお世話になることを考えます。

日本政策金融公庫は、若者・女性・高齢者に優遇する措置をとっていて、私のような40代はその対象外です。しかし融資を受けられないわけではなく、物件価格の半分くらいを頭金（一時金）として入れれば、残りの額を10年や15年の期間で（低金利で）貸し出ししてくれるみたいです。

ということで年収の10倍近くを借り入れ、民間の銀行からお金を借りれらなくなれば、そこからはいよいよ金融資産の一部や大半を取り崩し、物件に充当していくしかありません。私も今はそれに近い状態ですから、ここの段階で買い増しをストップさせるか、不動産寄りに資産を偏らせるかは迷うところですが、なんとかバランスをとってやりくりしたいところです。

「不動産投資の繰上返済」

あなたはいかがお感じになりますか？

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。