不動産の「資産価値」

不動産投資といっても私は中古ワンルームしかしていませんので、ここでは中古ワンルームの価格帯でお話しします。

毎月の家賃が8万円の東京中古ワンルーム（物件価格2000万円）をキャッシュ（現金一括）で購入した場合。支払った2000万円は何年で回収できるでしょう？

2000万円÷96万円（8万円×12ヵ月）

=20,833・・（約21年）

約21年です。

"この21年間は自分が払った2000万円がただ回収されただけ"と見ることもできますし、2000万円を自動販売機にたとえて"2000万円が毎年96万円の利息を生んでくれた"と見ることもできます。

2000万円は高額ですが、それが生活費以外の余剰資金の扱いだった場合、"老後のために"とか"何かあったときのために"と、1円も手を付けずにタンスや銀行に保管される方も少なくありません。

そのような方にとっては先の後者である"2000万円が毎年96万円の利息を生んでくれた"と感謝する方が多い気がします。

しかし数字上は前者の"2000万円がただ回収されただけ"ということに間違いはないため、その体（てい）で話を進めます。

さて約21年にわたり、支払った2000万円が無事に返ってきました。ここからが不動産投資の旨味です。そのまま家賃をもらい続けるか、それとも売却するか。

家賃をもらい続けることを選択をした場合、毎年96万円が不労所得として得られます。売却した場合は、仮に1500万円で売却できたとしたら1500万円の儲けです。（21年前の2000万円の支払いは、21年間で完済し終えているから）

空室や家賃の下落、税金はまったく考慮していませんが、概要はおわかりいただけると思います。

では21年間もずっと待たないといけないのか？と言ったらそうでもありません。途中で売却してもいいのです。その場合、収支がプラスになるには次の公式が必要です。

「購入金額>それまでの回収金額+売却価格」

仮に10年間持ち続けた場合、回収金額（家賃収入）は960万円（8万円×12ヵ月×10年）です。よって2000万円のうち960万円は回収できたわけなので、残りの1040万円が未収です。

売却価格が1040万円を上回れば、収支はプラスです。仮に1500万円で売れた場合、460万円（1500万円-1040万円）のプラスとなります。

「市況」や「時勢」という言葉がありますが、不動産投資におけるキャピタルゲイン（売却益）は市況や時勢により可否が決まるため、それ狙いは無謀と思えますが、チャンス到来の期待感は楽しめます。

銀行から融資を受ける場合は、少し内容が異なってきますが、しくみは同じです。またせっせと繰上返済をすることで完済を近づけられます。

このように不動産は実物資産（現物資産）のため、現金化が可能なのです。現金化が可能だから担保価値があり、銀行はお金を貸してくれるのです。しかしいくら現金化が可能といっても、物件価格が急落したり、急騰しては株や暗号通貨と同じです。そこに担保は敷けません。ということは、（不動産の）現金価値はある程度安定している見られているわけです。

しかしやはりそこにも条件があります。それは「空室リスクの少ない物件」ということです。好立地に構えるマンションやワンルームであれば、入居付けも容易だろうと、銀行も安心して担保を敷いてくれます。しかし地方の辺鄙な場所であればどうでしょう？たまたま期間限定の現場作業員で埋まっているアパート（マンション）であったとして、そこに担保価値はあるでしょうか？

担保価値とは収益化もさることながら、現金化への流動性を意味します。

例えば私は東京都と大阪に1戸ずつワンルーム（区分マンション）を保有しています。銀行からの借入は2戸合わせてざっと3000万円ほどです。しかし2戸ともそれなりの立地のマンションです。当面の空室リスクはかなり低いとみていいでしょう。その場合、本当に額面通りの3000万円が借金額か？というと、すぐに売却できる自信があるため、仮に売却価格が2戸合わせて2500万円と見積った場合、500万円の借金となりはしませんか？ということです。

このように自分のバランスシートを考えるうえで、額面だけを受け取ってはいけないというのがあります。不動産は株や債券のような金融資産に比べ流動性は低いと言われるため、なおのこと、自分が購入する不動産（ワンルーム）は、いざとなったらすぐに現金化できるかどうか、その流動性（換金性）に担保価値が連動することを踏まえる必要があります。

銀行からの融資を可能な限り得ていきたいという投資戦略を描かれる人は、担保価値のある、いわゆる好立地でRC構造の物件を狙いに行くのが本筋です。地方のボロアパートをリノベーションして収益化を図ったり、好立地とは呼べない場所で高利回りを狙いに行くのはけっこうですが、その物件に銀行は担保価値を見出してくれますか？ということです。また"いざ"となったときの売却価格が読みにくい（流動性も低い）以上、今現在の借金額がわかりにくいことにも注意が必要です。

「不動産の資産価値」

今、その不動産はいくらで売却できるか？それはすぐにできるか？などが私の考える「資産価値」です。その「資産価値」を浮き彫りにして初めて本当の自分の借金額が把握でき、投資戦略はそれをベースに練ることが適切かつ現実的です。

それを踏まえても、時々刻々と移り変わる市況や時勢の"あおり"は当然に受けます。その"あおり"も考慮し、現金をいくら準備しておくべきか、その現金は円だけでいいのか、半分は外貨にするべきか、株は？　債権は？　と、アセットアロケーション（資産配分）も同時に考える必要が出てきます。

あなたはいかがお感じになりますか？

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。