物件価格の「下方硬直性」

引き続き、不動産投資についてです。

私は「中古ワンルーム投資」が不動産投資の初心者に向いていると思いますし、初心者にかかわらず、上級者でも「中古ワンルーム」に限定している人も多くいらっしゃいます。

本日は物件価格の「下方硬直性」についてです。

「下方硬直性」と聞くと、一見難しそうですが、要は「家賃の下落は下げ止まる」ということです。

あなたが賃貸を利用されたことがおありなら、部屋選びで「家賃」の条件は重視されなかったでしょうか。間取りや立地、駅からの徒歩時間も重要ですが、大方の人は、優先順位の1位か2位に「家賃」の上限を据えると思います。

そこであなたにまずイメージしてもらいたいのが、駅から徒歩20分以上とか、築年数の古いRCマンションで、家賃3万円という設定を見たことはありますか？

おそらく地方でしたらいくつかあると思います。しかし東京23区ではほとんどないのではないでしょうか。23区内なら下げ止まって4,5万円くらいだと思います。

物件価格は家賃の高低に大方 比例するため、家賃が下げ止まるなら、物件価格も下げ止まるという理解です。

ということは東京都心で考えれば、駅近で家賃6万円前後の物件を購入すれば、ほぼほぼ下げ止まっている感があるため、家賃下落リスクは非常に少ないというのが私の考えです。

築浅の駅近で家賃10万円～15万円ともなれば、仮に東京一極集中が薄れ始めたり、テレワークで駅から遠くてもいいとなれば、家賃は下がる可能性を帯びます。すなわち最初の家賃が高ければ高い分、下落の落差が大きくなります。

では、東京のそれなりの人気エリアで家賃が6，7万円以内の物件はあるのでしょうか？

木造アパートは除き、RCマンションで築年数が30年以上なら、おそらく見つかります。そういった物件を購入するのも私は一つの手だと思います。ただ修繕の必要性や頻度が多くなったりする注意点はありますが、人口がそれなりに流入し続ければ需要はずっと続くでしょう。仮に借り手が薄れ、家賃の下落を余儀なくされても、4万円や3万円になることは考えにくいです。

もう一つ別の観点をお話します。

家賃の「下方硬直性」は大方全国共通です。そこで大阪では築浅・駅近で家賃6万円前後は十分見つけられます。実際に私が先日2戸目を購入した物件は以下の通りです。

・物件価格1300万円

・家賃5万8000円

・十三駅（淀川区）から徒歩10分

・築年数8年

私の中では「良物件」に巡り合えたと思っています。大阪府じたいは人口は減っているものの、中心6区は流入が続いています。そして今後も流入が続く予想が専門家からなされています。

「築年数が古くなっても、それに比例して家賃が下落し続けるわけではない」

それを踏まえ、今私が考える中古ワンルーム投資における物件の選定です。

・築浅で家賃がそれなりに安い物件を探すなら「大阪」

・東京都心で家賃がそれなりに安い物件なら「築古」

いずれも駅近など需要があるエリアに限定されますが、どちらも一つの手でしょう。また建築構造において、木造は地震や火災のリスクを帯び、その分火災保険料も高くなるため、私はRC構造一択で考えます。

あなたが「中古ワンルーム投資」に関心がありましたら、ぜひ参考にしてみてください。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。