不動産と金融商品の利回り差

最近はNISAやiDeCoなどの国策もあり、金融商品での積み立てが身近になってきました。実物資産である不動産投資はどうでしょうか？　実は不動産投資を始める人もこのコロナ禍で増えてきたそうです。その理由は　"金融商品の積み立てがうまく言っていないことが原因だと思う"　とのこと。そう話してくれたのは、お付き合いしている中古ワンルーム業者の営業担当者です。しかし実際の理由はわかりません。

さて本日は金融商品の積み立てと、不動産の積み立てで、この両者に「利回り差」はあるのでしょうか？　それがテーマです。

そもそも不動産投資で積み立てをするという概念はあまりないと思います。本記事では税金を考慮せず、話を単純化して例を作ってみます。条件は以下。

・物件価格2000万円

・毎月の家賃収入7万5000円

・銀行からの借入期間15年（金利1,5％）

・銀行への毎月の返済額12万5000円

・実質利回り4,5％

けっこう現実に即した条件です。この先金利も変わらず、空室にも見舞われず、家賃の変動もなかったと仮定します。

すると家賃が7万5000円なのに対し、銀行への返済が12万5000円のため、投資家（オーナー）は毎月5万円を持ち出さなくてはいけません。しかし実際このように持ち出すことで、1年でも完済を早めたいとする投資家（オーナー）も一定数いらっしゃいます。

15年後。

無事15年が経ち、銀行への返済は完済しました。この投資家は15年で「5万円×12ヵ月×15年=900万円」を持ち出したことになります。

ここでこの投資家（オーナー）はこの完済した物件を売却します。購入時より15年が経ったため、2000万円かそれ以上で売れる可能性はありつつも、現実味がある1700万円で売れたとします。

するとどうでしょう？

900万円の持ち出しで1700万円の売却価格のため、800万円の利益です。

もう少し下げて1400万円で売れた場合。

900万円の持ち出しで1400万円の売却価格のため、600万円の利益です。

次に金融商品の積み立てを見ていきます。

とある金融商品で毎月5万円を15年間積み立てます。今回は年利1％・3％・5％の3パターンの運用成績で見てみます。それぞれの15年後のリターンは以下。

・年利1％：970万円（70万円の利益）

・年利3％：1134万円（234万円の利益）

・年利5％：1336万円（436万円の利益）

私は個別株はやっていませんが、投資信託は10年ほどやっています。投資対象の種類は15本ほどです。始めたタイミングが良かったのもあり、成績は上々です。しかしその私の10年の成績で見ても、年利5％は相当にパフォーマンスが高いです。良くてせいぜい3％ではないでしょうか。（年利5％ということは、毎年5％のリターンで複利運用がなされるということです）

上記の例で、金融商品を年利3％で運用した場合の利益は15年で234万円。不動産で運用した場合は、15年後 1700万円で売却できて800万円の利益、1400万円で売却できて500万円の利益。

そうです。なんと不動産で積み立てた方がリターンが大きいのです。

では金融商品を年利5％で運用した場合も見てみましょう。15年で436万円の利益。不動産で運用した場合は、15年後 1700万円で売却できて800万円の利益、1400万円で売却できて500万円の利益。

またもや不動産で積み立てた方がリターンが大きくなりました。

未来は不確定で、政治や経済の情勢いかんで、投資対象の有利・不利も刻々と変わります。よって一概には言えませんが、一つだけ一概に言えることがあります。

それは不動産での運用は決して金融商品のそれと比べて悪くないどころか、むしろ良い傾向にある、ゆえに投資対象の幅を広げ、つまりアセットアロケーションの一つに「不動産投資」を組み入れるべき、ということです。

余剰資金がいくらあるのかにより、投資対象を広げられるか否かは変わりますが、もしあなたが不動産投資に興味がありましたら、物件の選定等を慎重にしていただくことを前提に、アセットアロケーションの一つに組み込むことは、リスク分散のうえでお勧めです。

「不動産と金融商品の利回り差」

ほかにもFXや暗号資産など、投資対象はさまざまありますが、一つに偏れば、先ほど申し上げたように、政治や金利情勢いかんで、風向きが一気に変わります。

ということは、どの風向きに変わっても一定の利益がとれる仕組みを作っておく（バランスを保たせる）ことこそ、実は資産運用のコツであると私は考えます。

あなたはいかがお感じになりますか？

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。