「大阪」中古1Ｒ投資

私事ですが、先日に2戸目の中古ワンルームを購入し、8月28日に無事 引き渡しが完了しました。

以前に私は「東京中古ワンルーム」投資をお勧めしましたが、今でもその考えは変わりません。しかしあなたもご存じ、東京で人口流入が続く都心3区、都心6区、もう少し幅を広げれば都心23区の物件は価格がふつうに　"高い"　というのが現実です。（一般的に言われる都心3区は千代田区・中央区・港区で、都心6区は新宿区・渋谷区・文京区を加えます）

どれくらいの価格帯かと言うと、築年数が20年以内・駅から徒歩10分圏内で2000万円前後～3000万円前後が相場です。都心3区ともなれば3000万円以上もざらです。

私が1戸目を購入したのが今年の春。物件価格は2000万円強。利回りの高さより安定したインカムゲインを得られることを目的としたため、1個目の購入に後悔はありません。しかし2戸目もまた2000万円前後の購入となると、1戸目も2戸目も完済まで20年以上のスパンが予想され、正直「繰上返済」のモチベーションが萎えます。

どういうことかと言うと、2戸目を1000万円前後で購入すれば、繰上返済を駆使し、10年で2戸目の完済にこぎつけらるイメージがもてます。仮に2戸目を10年で無事完済ができたとしたら、1戸目の返済は2戸目の家賃収入からも可能となるため、1戸目の返済を2～3倍のスピードで早められます。

私にとってこのイメージが目下 2戸目の繰上返済のモチベーションとなるため、2戸目も「東京中古ワンルーム」で1000万円～15000万円の価格帯を数か月間 探しました。しかしそんな都合のいい物件は出てきません。

そこで東京23区 1択の考えを捨て、場所を変えてみることにしました。すると私の盲点ともいうべく、大阪の中心部に人口流入がなされている事実を発見。そうです、私は勝手に人口流入は東京だけのものと先入観をもっていたのです。

大阪でも中心6区と言われる「北区・中央区・福島区・西区・浪速区・天王寺区」や「淀川区」は直近　2019年、2020年も人口流入が起きているのです。

その理由はさまざまありますが、まずもってあげられるのがインバウンド（訪日観光客）の需要です。新型コロナの影響でその勢いは途絶えましたが、コロナが収束すればまたその需要は回復するでしょう。またうめきた再開発（1期）やあべのハルカスなどの大型商業施設の完成も主要な要因に含みます。

さらには、うめきた再開発（2期）も目下着手されており、2022年度を完成予定としてし、2023年には「新駅」も誕生予定です。

2025年はあなたもご存じ「大阪万博」の開催予定で、経済効果は4.1兆円と予想されています。

さらに話を進ませます。2030年には「なにわ筋線」の開通予定で、先のうめきたエリアの新駅から、JR難波駅と新今宮駅までを地下トンネルで結ばれる計画です。

その他にも大阪市立大学と大阪府立大学の統合により誕生する新大学「大阪公立大学」が2022年4月に開学予定。2016年に成立したカジノ法案を背景に、夢洲（ゆめしま）に統合型リゾート（IR）の建設構想も現実味を帯びています（時期未定）。

大阪中心部の再開発やインバウンド需要で人口流入がなされ、その勢いを途絶えさせることなく、うめきた2期地区の再開発や大阪万博、IR誘致の構想が未来に待ち受けます。

実際に大阪中心部の地価はこの数年1割～2割ほど上昇していると言われ、今後この上昇が続く可能性はありえます。しかし上昇しているとはいえ、東京と比べればかわいいほうで、なぜならもともと大阪の時価は東京に比べて安いからです。

東京中古ワンルームでは物件価格に占める土地の価格が建物の価格を上回ることもある一方、大阪中古ワンルームは物件価格の約7割が建物の価格、3割が土地の価格です。よって土地の価格が上昇しても、スタート地点が低いため、物件価格への影響度は東京と比べればまだまだ低いのです。イメージとして東京の一等地と大阪の一等地に同条件で同建物を建設した場合の物件価格は2：1の比率です。東京で3000万円なら大阪で1500万円ほどなのです(約半分）。

ということで、私事ですが、8月の初旬に信頼のおけそうな業者を選定し、実際に電話で話をしたのが8月中旬、その翌日に対面で契約、26日に銀行で融資の手続き、2日後の28日に引き渡しがなされました。もちろん1回も現地に足を運んでいません。

投資のセオリーとして、分散投資が基本とされますが、不動産投資もその観点でいえば、東京だけより大阪も踏まえたほうが結果的によかったように思います。

私の考える中古ワンルーム投資は、ローリスクローリターンですが、ハイリターンを狙う投資家も大勢いらっしゃいます。高い利回りを狙うには、都心部から離れたり、駅から徒歩10分以上だったり、木造物件だったりといくらでも探せば見つかります。

あなたに本記事が参考になりましたら、投資に正解はありませんので、私を含め、特定の人の言い分を鵜呑みにせずに、自分が何を目的とするかをお考えの元、そのお考えに則した投資をなされることをお勧めします。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。