「ワンルーム」3戸目を購入
先日の「お客様評価の基準」でも書きましたが、私は3月末に3戸目のワンルームを購入しました。昨年は一戸も購入できなかったため1年越しの購入です。
さて、本日は不動産投資の中で、ワンルーム投資とはなんぞや？を見ていきます。
不動産投資の中でも木造アパートに焦点を当てる人もいれば、一棟もののマンションに当てる人もいます。正解はありませんが、ワンルーム投資は私のようにずぼらな会社員に最適です。
簡単に購入までの流れをお伝えします。
まず信頼できそうな業者にＨＰ等から相談希望のメールをします。すると担当者から電話や返信が来ます。その際に属性等を聞かれ、紹介できそうなら紹介してくれます。そしてよさげな物件があり、現地に見に行けるなら見に行きます。そして良ければ購入します。購入手続きは先方に言われるまま、公的書類を提出し、さまざまな書類に署名・捺印して終わりです。特に難しいことはありません。
購入後はどうでしょう？
基本ほったらかしです。通常は管理会社を付けると思いますから、管理会社に丸投げです。投資信託の積立投資も同様でしょう。最初のファンド選びをちゃんとして、あとは1年に1回くらい状況をチェックするだけです。
ワンルームも最初の業者選びと物件選びをちゃんとすれば、あとは何もしなくていいため、会社員・初心者向けです。私はそれが性に合っています。あなたはどうでしょうか？
ではワンルームは儲かるのか？
正直儲かりません。インフレに強いと言われますが、果たしてそれも疑問です。インフレ時に物件価格が上昇しても、家賃をすぐに上げられるわけではありません。ローン金利も上がるかもしれません。ということは、インカムゲインの観点でいえばインフレ対策とは成り得ません。
インカムゲインといいましたが、具体的にはイールドギャップというわれる金利差がそれにあたります。どういうことか？ 賃貸利回りが5%、ローン利回りが2%だとすると、その差益の3%がイールドギャップです。この3%を享受するのが不動産投資におけるインカムゲインです。ほとんどの人はそれが目的です。
もっとかみ砕きましょう。あなたはＢ業者から100万円を2%の金利で借りたとします。その100万円をＡ業者に5%の金利で貸しつけます。するとＡ業者からは毎年5万円の利息があなたに払われ、Ｂ業者には2万円の利息をあなたが支払います。差し引き3万円があなたの懐に残ります。
このからくりはまずあなたがＢ業者から100万円を借りることから始まります。この借り入れから毎年3万円の利益が生み出されます。これが「良い借金」と言われるものです。
ワンルーム投資は諸費用に60万円~100万円はかかりますが、それ以降は、ちゃんと客付けがなされれば、着実にこの金利差を享受でき、ローン期間満了後は家賃収入が入ります。長い目で見る必要がありますが、団信に加入するので死亡保険や3大疾病保険の代わりにもなります。3大疾病等は特約をつけるかどうかによりますが、3大疾病の特約が付いたなら、がんになればそれ以降のローンは免除されます。免除されればローンの返済はいらないわけなので、その後の家賃収入は生活費や治療費に当てられます。
それ以外に気をつけることは？
定期的なコストとして知っておいた方がいいのは、毎年の固定資産税や10年に1回のエアコンや給湯器の交換です。10年に1回のエアコン・給湯器の交換は10万円~20万円ほどかかるため、日頃からそれに備えておかなければなりません。それ以外にもさまざまな修理代は発生すると思いますが、発生しても数万円です。
ただしやはり発生して数万円を持ち出すのは気分のいいものではありません。そこでやはりここも日頃から備えておきます。私は毎月ローン返済をしても1万円前後のキャッシュが残るよう頭金等を入れて調整します。その貯金を突発的に起こる修理代や広告費に当てるわけです。
人によって持ち出し時の気分は異なるでしょう。自分なりにワンルーム投資に悪い印象を持たないよう、やり方を工夫することがワンルーム投資を継続できる秘訣です。
最後に注意点です。
ワンルーム投資は儲からないうえ、換金性も乏しいです。本当に長い目で見て分散投資の一つとして備えた方がいいと思う人だけにお勧めできるもので、余裕資金のある人だけが対象です。しかし諸費用だけの持ち出しで、あとは放っておけば実物資産が（何十年後かに）手に入ることも見逃せない事実です。
私は年収は高くありませんが、属性として年収の8倍～10倍の借入ができるため、それを生かし、借金から始まるインカムゲインを投資の一つとして享受している、そういうことです。あなたも関心がある分野でしたら、まずは資料請求や担当者との相談から始めてみてはいかがでしょうか。
「ワンルーム」3戸目を購入
本日も最後までお読みいただきありがとうございました。
