「借金」と不動産投資3

前々回の記事「借金と不動産投資1」では、借金の返済者は入居者（賃借人）であることを、前回の記事「借金と不動産投資2」では借金をすることでイールドギャップが取れ、そこから上がる収益を「インカムゲイン」と呼ぶとお伝えしました。

今回の記事「借金と不動産投資3」は、借金をすることで「レバレッジ」を利かせられることについて。しかし前回の記事内容と類似するため、復習という意味も込められます。

まずは「レバレッジ」という横文字（カタカナ語）ですが、あなたもご存じ、日本語で「てこの原理」を指します。FXでよく使われますが、自分の手持ちが10万円でも、3倍のレバレッジを利かせられれば、30万円の投資ができます。

私の本業畑である「生命保険」で見てみます。生命保険の一つに「一時払終身保険」があります。その名の通り一時払いをして終身保険を準備する形。今は利率が下がっているため、相続税対策以外の用途では不人気ですが、10年以上前はそれなりに加入者はいらっしゃいました。

ここでは1000万円の一時払いで1500万円の保険金が準備でき、10年後の解約返戻金は1100万円、20年後は1280万円、30年後は1400万円とします。

ちなみに一時払終身保険の用途は、相続税対策を除くと2つの用途があります。1つは保険金。もう一つは解約返戻金（利息）です。

先の例で10年後の解約を目的に加入した場合、10年の間に亡くなっても（1000万円以上の）1500万円が受け取れ、無事に生存でき10年後に解約しても100万円の利息が受け取れます。10年後に状況が変わり、特に解約しなくてもよくなっても、引き続き解約返戻金は上昇するため、そのままにしてまったく問題なく、必要とあらばいつでも解約できる流動性もメリットです。

さてこの一時払終身保険、はたしてとれだけの人がポンッと1000万も投入できるでしょうか？せいぜい100万円が相場でしょう。しかし100万円では10年後の解約金は110万円、もう少し欲しいと思う人がいてもおかしくありません。

そこで登場するのが「借金」です。手持ちに100万がなくても900万円を借金できれば1000万を投入できます。すぐさま さまざまな銀行に相談し、なんと金利1％で融資してくれる銀行が見つかりました。

900万円を金利1％で30年満期で融資してくれた場合、1年の利息は「900万円×1％=9万円」、30年の利息は「9万円×30年=270万円」です。

さっそく銀行から900万円の融資を受け、手持ち100万円と合算し1000万円の「一時払終身保険」に加入。そして30年後に解約します。30年後の解約返戻金は1400万円。しかしそこから銀行に借りた額を全額返済しなければなりません。返済額は？

900万円+270万円=1170万円

手残（てのこ）りは？

1400万円-1170万円=230万円

なんと100万円の投資額が30年後に230万円に膨らみました。ざっと130万円の利益です。ここで大事な点は2点。投資という考えをもたず、ただ銀行に預けた場合、仮に銀行の預金金利が0,1％としたら、30年後は100万円が複利で103万円強。もう一つは100万円をそのまま一時払終身保険に投入した場合、30年後の解約返戻金は140万円で40万円の利益（1年で約1,3万円）です。

900万円の融資を受ければ、30年で130万円（1年で約4,3万円）の利益。単利の利回りは「4,3万円÷100万円=4,3％」です。

同じ100万円でも使い道によって増やせられる額が変わり、少しでも利息を享受したい場合は、元手の資金を増やすことで可能となります。このしくみを「てこの原理」にちなんで「レバレッジ」と言います。今回のケースでは100万円の元手で1000万円の額を動かせました。

この原理が不動産投資でも適用されるため、不動産投資は「レバレッジ」が利くと言われます。今回の一時払終身保険は30年後の解約をゴールとしたキャピタルゲインを用いましたが、不動産投資におけるインカムゲインでも同様です。

前回の記事でインカムゲインは説明しましたが、そのインカムゲインが手に入れられるのは、物件を購入できたからこその恩恵に預かります。物件価格を仮に2000万円とすると、手持ち100万円で購入できるわけがありません。つまりは100万円の手持ちで2000万円の物件を稼働させられるわけなので、その形を「てこ」と見立て「レバレッジ」というわけです。

その「レバレッジ」を利かせるには、1900万円を銀行から融資を受けなければなりませんが、なぜ銀行は融資をしてくれるのか？　先の「一時払終身保険」では勝手に融資できたことにしましたが、通常は不可能です。そうです、不動産は実物（現物）資産ゆえ、その実物（現物）である不動産を担保に取るからです。すなわち返済が滞れば、銀行は不動産を取り上げられるというわけです。

社長同士が売り上げの規模や上場の有無で競ったり、個人でもとなりの人と年収で競ったりすることがあるかもしれません。しかし"手持ちの現金を少しでも増やしたい"という観点で自分と競うことを考えた場合、いかに「レバレッジ」を利かせられるかがポイントです。当然そこにはリスクは付きもので、そのリスクといかに付き合うか、そこが投資家に課せられた力量ないしはキャリアだと思います。

「借金と不動産投資3」

「レバレッジ」を可能とするのは「借金」

レバレッジに目がくらみ、安易に借金をするのは危険です。しかし借金返済の算段と覚悟があれば、レバレッジから生まれる利息（利益）は機会（チャンス）の獲得です。

あなたはいかがお感じになりますか？

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。