「借金」と不動産投資2
本日は不動産投資における「インカムゲイン」についてです。インカムゲインと同じく「キャピタルゲイン」という用語があります。キャピタルゲインは売買益（譲渡益）のこと。不動産においては物件を売ったときに生じる売買益がそれです。
通常不動産投資をする場合、銀行から融資を受けます。その際に適用されるのが投資用ローンの金利です。だいたい2020年現在で1,2％～2,5％くらいが相場でしょうか。銀行や属性によって適用金利は変わります。
不動産は少し横に置きます。あなたが銀行から100万円を金利1,5％で借りたとします。その100万円をまるまる友人のＡさんに金利3％で貸します。その金利差は1,5％。具体的な数字で見てみます。
100万円×1,5％=1,5万円
銀行から10年間借り受けたとすると、毎年単利で1,5万円の利息が生じます。あなたが10年後に銀行に返す額は次です。
100万円+（1,5万円×10年）=115万円
次にＡさんに貸した場合はどうでしょう？
100万円×3％=3万円
Ａさんがあなたから10年間借り受けたとすると、毎年単利で3万円の利息が生じます。Ａさんが10年後にあなたに返す額は次です。
100万円+（3万円×10年）=130万円
あなたの10年後の利益は「130万円-115万円=15万円」ということになり、15万円を10年で割ると、1年あたり1,5万円の利益です。
1年あたり1,5万円の利益なら元本は100万円なわけなので、利回りは次です。
1,5万円÷100万円=1,5％（単利）
とてもわかりやすい事例ですが「銀行から借りる1,5％の金利」と「あなたがＡさんに貸し出す3％の金利」の差を「イールドギャップ」と言い、その「イールドギャップ」から生じる収益を「インカムゲイン」と言います。
不動産投資においては、賃貸利回りと借入金利の差を「イールドギャップ」と言い、そこから生じる収益を「インカムゲイン」といいます。
私の東京中古ワンルームに的を絞った投資はこの「インカムゲイン」を得ることを目的とします。東京中古ワンルームにおいてはイールドギャップが2％取れれば、投資に値すると言われます。
しかし世に出回る不動産投資の指南本はその限りではありません。不動産投資と一口に言っても、スタンスはピンキリで、たかだか2％～4％のイールドギャップは投資に値しないと考える人も大勢います。
地方の木造アパートを安く購入し、一定の改築やリフォームを施し、それなりに家賃で貸し出せば、5％～10％のイールドギャップが生じるからです。それ以上のこともしばしばで、家賃が購入時よりも上げられれば、物件価格は家賃と連動するため、5年以上たったときに物件そのものを売るキャピタルゲインも狙えます。（5年未満の譲渡は短期譲渡所得が適用され、約40％の税金が取られます。5年以上は長期譲渡所得が適用され、約20％の税金で済みます。よって5年間は保有することが一般的です）
前回私は実質の借金の返済者を問いました。投資用ローンにおいては借金を引き受ける名義は投資家（オーナー）であれど、実際に返済するのは入居者（賃借人）であると。
そのためには返済者の確保がまずもって大事で、そのためには空室リスクを極力避けなければならないと。
そのために人口動態で、単身者の流入が引き続き維持されそうな東京23区で、その中でも駅近物件が無難であると。
この単身者の人口流入は空室リスクを考えるうえでとても大事な視点で、上記の立地は、入居希望者の数が物件の数を上回る状態です。入居希望者が需要、物件数が供給。需給バランスは圧倒的に需要よりです。
つまりは需要の方が多ければ、入居者を確保できるのと同時に家賃を下落せずに済むのです。当たり前と言えば当たり前ですが、家賃の下落はイールドギャップに直結します。今は2％のイールドギャップが取れたとしても、家賃が下がれば1,8％、1,6％と下がります。返済期間は通常延ばせませんので、家賃の下落分はオーナーが補填（持ち出し）します。毎月のキャッシュフローがプラスに出てても、補填（持ち出す）ことにより、マイナスに陥るかもしれません。
それだけ人口動態ならびに立地や物件内容は重要なのです。前回私はテレワークの推進や少子高齢化で少しずつ東京一極集中は緩まる傾向にあることを指摘しました。しかし方向性としては地方回帰に至らず、東京一極は続くという見立て。
仮に東京一極の速度が緩まったとき、どのエリアから空室が生じるか？ それは普通に考えて駅から遠いエリアからです。引き続き交通の便が利用されるとして、駅から遠い立地はリスクでしかありません。
そしてどんどん23区に流入する数が減ったとしても、23区の中でも都心3区と言われる港区や中央区、千代田区の駅近物件が閑散とすることは、まず考えられません。新宿区や渋谷区、文京区の駅近物件が閑散とすることも考えられません。
つまりは人口がどんどん減ったとしても、家賃を下げれば入居者を確保できるのが東京23区の駅近物件で、それ以外は家賃を下げても確保できない可能性が20年後、30年後は孕（はら）むということ。
「インカムゲイン」は、投資をする最大の目的である以上、入居者の確保のみ最優先に考えるというのが私のスタンスです。正直それ以外何を考えるているのか、私もわかりません（笑）
空室リスクは大丈夫か？ 人口動態が変化しても、最低限、家賃を下げれば空室は避けられるか？
私は毎日このことばかりを考えます。逆も考えてみましょう。いくら駅から遠い物件で利回り（イールドギャップ）が取れたとしても、空室になったら元も子もありません。ちなみになぜ利回りが取れるかというと、駅から遠い物件ほど、物件価格が安くなるからです。しかしその安さほどに家賃は下がらないため（都内で家賃が2万円や3万円などあまり聞いたことがないと思います）、キャッシュで変えたり、イールドギャップが5％以上になるのです。
繰り返します。
いくら数百万円の物件をキャッシュで買おうが、イールドギャップが10％取れようが、入居者がつかず空室になれば何の意味もありません。キャッシュでおんぼろ物件を購入したに過ぎず、家賃が4,5万円でもオーナーの持ち出しに変わりありません。
旧村上ファンド代表 村上世彰さんが釘を刺したように、不動産投資は入居者（賃借人）がオーナー（投資家）の借金を返済すると言っても、「借金」を借り受ける名義は自分ある以上、「借金」を安易に扱ってはいけません。「借金」を安易に扱わないというのは、不動産投資においては「入居付け（空室リスク）」を安易に扱ってはいけないということ。
私も2戸目の購入に毎日真剣に向き合っています。今回のコロナショックで物件価格は下がると言われますが、それは東京中古ワンルームもその限りなのか？ それとも一棟ものや新築に限るのか？
さまざまな自問自答は尽きませんが、投資とは不確定要因（リスク）を取るから、リターンが生じるわけで、ある程度のリスクが回避ができれば、あとは市況の変化に対応し得る流動性を確保できるかどうかになります。
イールドギャップが生み出す「インカムゲイン」
ご理解いただけましたでしょうか？
東京中古ワンルームにおいてはたかがしれる利回りかもしれませんが、リスクとリターンは連動するため、リターンを狙う手も一法と私は思います。先ほど空室になれば元も子もないと申しましたが、まさに空室リスクの高さがリターンの高さを生み出すため、その点を理解したうえでリターンを狙うのなら、一つの手だということです。（不動産投資に限らず、投資全般に通ずる話です）
あなたはいかがお感じになりますか？
次回は不動産投資における「レバレッジ」をお届けします。
本日も最後までお読みいただきありがとうございました。
