「借金」と不動産投資1
前回の記事「安易な借金はダメ！」では、旧村上ファンド代表 村上世彰さんは「安易な借金」を、サイバーエージェント社長 藤田晋さんは「安易な起業」を戒める旨の内容をお届けしました。中盤に雀鬼会会長の桜井章一さんの「準備・実行・後始末」という言葉もお借りしましたが、実はその桜井さんもお金を借りることの危うさを数々のご著書で戒めます。
しかし世の中には「良い借金」もあるという話も耳にします。いったい何が良くて何が悪いのでしょうか？
まず悪い借金は、自分の見栄や欲得、返す算段のないその場しのぎのそれでしょう。前回の記事でお伝えした通りです。
では「良い借金」は？
ざっくり言うと、返す算段があり、返す覚悟があり、自分の何かへのチャンスをものにできるときだと思います。また今回のコロナショックのように、"今"の苦境を乗り越えれば、また以前のように売り上げが立ち、そのお金で返済に回せる、従業員を解雇しなくて済む、そんなときです。それもまた「算段」でしょう。
私は去年（2019年）の年末あたりから今年（2020年）の初頭にかけて、東京中古ワンルームに的を絞った不動産投資をすることを検討し、実際に今年（2020年）4月に初めて物件を購入しました。物件価格は2000万強です。
その資金は私の現金一括でしょうか？ まさかそんなわけはありません。頭金はいくらか入れましたが、ほぼフルローン（満額のローン）です。ということは、何を隠そう、私も「借金」を背負った一人ということです。
ではなぜ私は不動産投資をしようと思ったのか？
それはネットでいろいと投資絡みの記事を読む中で、不動産投資はローリスク・ローリターンもしくはミドルリターンであることがわかったからです。またリターンに含まれるかもしれませんが、年々我が国の借金が膨れ上がるため、インフレリスクを懸念したことも挙げられます。
本記事の主題は「借金と不動産投資」。あなたはご存じの内容かもしれませんが、なぜ不動産投資がローリスクと先に申し上げたか？ それは借金を返済するのが投資家（オーナー）ではなく、入居者（賃借人）だからです。
これはとても大事なことで、私はこのことだけで投資を始めたといっても過言ではありません。ビジネスシーンに「2：8（ニッパチ）の法則」というのがありますが、その2割にあたる原因が「返済者」ということです。
「2：8の法則」の一例を挙げておきます。売り上げの8割は2割の営業パーソンが生む、売り上げの8割は2割のユーザーが生む、着る服の8割は2割の服が生む、著者の主張の8割が2割のページ数が生む・・など。パレートの法則とも言われ、ある結果に対しての8割は、2割の原因に因るという法則です。
不動産投資の勉強（知識）は細々（こまごま）ありますが、大事なことは本当にわずか。そのわずかを2割とすると、その2割は「返済者」です。不動産投資の成功に担う8割は、2割の原因が生み出し、その2割は「返済者」です。
私がマイホームを購入しようとします。その場合通常は住宅ローンを組みます。具体的には銀行から融資を受けるということ。融資とは借金。では返済者は？
「私」です。
では私が不動産投資をしようとします。その場合も通常は投資用ローンを組みます。具体的には銀行から融資を受けるということ。融資とは借金。では返済者は？
「入居者（賃借人）」です。
両者の性格はまったく異なります。ではリスクはどちらの方が高いでしょうか？ それは前者です。すなわち私自身が返済する方がリスクが高いのです。なぜなら私が病気やケガで仕事ができなくなった場合は（特別な特約を付けていない限り）私がそれでも返済をし続けないといけないからです。
いっぽう、不動産投資はの返済者は入居者（賃借人）ですから、私の収入が途絶えても特に問題は生じません。
世の中で不動産投資をする人は数多くいらっしゃいますが、大事なことを整理できている人は実は少ないと思います。この大事なこと（本質）に気づけば、不動産投資における最大のリスクが何かが明白に浮かび上がります。
「空室リスク」
そうです、「空室リスク」こそが最大で最強のリスクなのです。なぜなら返済者がいなくなるからです。たとえ数カ月でも返済者がいなくなれば、私が代わりに返済しなくてはなりません。返済額が毎月8万円だとしたら、3ヵ月の空室で24万円の持ち出しです。これはかなりの痛手です。
ということはいかに空室リスクを避けるかが、不動産投資の明暗を分かちます。そこで空室リスクが一番少ない立地とはどこなのか？
「東京23区の駅近物件」
東京23区の中でも、千代田区や中央区、港区などは特に単身世帯の流入が続いており、今後もその傾向が高いと言われます。その流入する人（入居者）は、まずは駅近物件から探すというのが相場です。家賃はそれなりに張りますが、世の中には会社が借り上げたり、何割か出してくれたりするため、気にしない人も多いです。気にする人も、妥協して借りる人も多くいらっしゃいます。
すなわち「人口が流入する立地の物件の空室リスク」は非常に皆無に近い。実際に各業者が謳う入居率は99％や98％という数字が並びます。
しかし今回のコロナショックはさすがの私もこれまでの東京一極集中が崩れるのではないか、と心配しましたが、それも杞憂に終わりそうです。
リモートワークやテレワークが進めば、わざわざごみごみした東京に住む理由は見つからない、その考えはその通りですが、そもそもテレワークが本当に進むのか、そして進んだとしても地方に移り住むのか、そこのところが懐疑的です。
東京には観光名所もたくさんあり、魅力的なイベントや施策も多いです。情報の発信地としても引き続きシリコンバレーよろしく、種々の企業が集まるものと推測します。
新型コロナだけでなく、ありとあらゆる状況は刻々と変わるため、今後も心配と推測の交錯は拭えませんが、今のところ東京一極集中の流れは速度は緩まりつつも、方向性は変わらないというのが私の見立てです。そこで私は現在も2戸目の購入を視野に入れ、毎日情報収集しています。
不動産投資で一番大事なこと
それは誰が借金の「返済者」なのか？
この点さえきちんと押さえれば、不動産投資の失敗の8割は避けられます。また住宅ローンやその他の借金と違う点もまさにここ。借金の名義は無論「私」ですが、返済は入居者（賃借人）であることは、何度申し上げても足りないくらい大事なことです。
その他に金利の上昇や家賃の下落など、リスクはもちろんありますが、物事は優先順位が大切で、どれだけ不動産投資を勉強しようとも、結果の8割を担う2割の原因を忘れてはなりません。
「不動産投資の成功の8割は、入居者（賃借人）の確保」
空室リスクだけがもっとも恐ろしいと考え、物件選びに余念をなくす、その行動量が大事です。次回は入居者（賃借人）の返済を前提に、利回りと利回りの差にあたる「イールドギャップ」「インカムゲイン」についてお届けします。
本日も最後までお読みいただきありがとうございました。
