2022年「ワンルーム投資」

私は今年に、3戸目のワンルームの購入を検討しています。しかしおいそれと構えているわけではなく、むしろ見送る方が強いと思います。なぜなら現在不動産市況は活気を呈していて、コロナ禍により参入者が増加したためです。するとどうなるか？もちろん需給バランスで不動産価格は応分に上がります。もっと具体的に言うと卸業者の仕入れ値が上がり、それが販売価格に転嫁されます。

その筋に詳しい専門家によると、中小の業者はなかなか思った価格で仕入れができず、それが販売の足を引っ張っているのに対し、大手の一部はそれでも購入し続け、販売し続けているとのこと。大手の戦略は仕入れ値が上がっても、それを今まで通りに利益を転嫁できないため、利益を減じてでも数で勝負する状態とのこと。つまり薄利多売です。

薄利多売がうまくいけばこれまで通りの売上と利益は確保できるのに対し、中小の業者はたいへんです。薄利多売に出られず、すると今まで通りに利益を乗せないといけないが、そうすれば販売数が追いつきません。実際に大手の一部というのは「GAテクノロジーズ」と「プロパティエージェント」で、この二社がやや高騰したワンルーム市場をこれまで通りに買い進めているみたいです。

私はこの話を聞き、大手の戦略の強みを感じました。情報に疎い方は利回りやイールドギャップを考えずに購入するかもしれません。しかしある程度考える人はきちんと計算をして購入するため、購入者側の薄利では長続きしません。中小の販売会社は非常につらい時期に来ているのではないでしょうか。ただやはりそこにも活路はあり、銀行も個人の不動産ビジネスから利益を得る戦略を持っているところもあり、そことは共存共栄の利害から提携ローンを引き下げ、利回りを落とさない工夫に出ています。

私はそんな諸事情から、今は買い控えた方がいいのか否か、実際の物件や利回りを見て判断しようと思っています。もしワンルーム市場が冷え込めばそこが買い時と思うかもしれませんが、現況のような金利で銀行がお金を貸してくれるかどうかはわかりません。また冷え込むどうかもわかりません。未来はわからないのならば時間を買うという意味で、まずは最低限の利回りが出れば買っておくことが無難な気がします。

もしあなたがワンルームや不動産投資に興味があれば、業者は販売しなければやっていけない身ゆえ、冷静に自分の頭で考えてほしいと思います。どんな市況でも販売会社は売らなければ生き残っていけません。すると都合のいいことしか並べず、都合の悪いことは隠します。そこを購入者は見落としてはいけません。

あらゆる注意点の中で一番大事なことは「空室リスク」または「家賃下落リスク」です。私も大阪の物件に最近退去者が出ましたが、入れ替わりのたびに宣伝広告費の持ち出しが生まれます。これが家賃1か月分のためバカになりません。東京の賃貸は通常2年更新ですし、宣伝広告費の持ち出しも毎月の管理費用で賄えます。そういった地域がらの違いもあるため、総合的にいかに持ち出しが少なく済むかを自分の中で整理しなければいけません。

退去者が出てもすばやく新しい入居者を見つけてくれる管理会社もあれば、通り一遍のことしかしない会社もあります。毎月の費用が少し高くても、きちんとした管理会社にゆだねることも大事であると最近感じました。話が脱線しましたが、とにかく空室だけは家賃の下落を生みますし、自分がローンの返済をしなければならなくなるため、細心の注意が必要です。

2022年「ワンルーム投資」

それは買い急がず、リスクを列挙し、自分の中で納得できる一線を得ることだと考えます。自戒を込めて、くれぐれも業者の言いなりにはならず、されど買わないリスクも見失わず、物件情報のシャワーを浴び続けることが大事と思います。

あなたはいかがお感じになりますか？

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。